桃浦一楼盘宣称得房率超100%
摘要：据一位销售人员介绍，该楼盘此次推出134套平方米精装修两房，平均总价在250万元。粗略估算，均价应在2.8万-2.9万元/平方米。但该销售人员强调，这批房源的均价在2.3万元/平方米，因为部分房源的得房率超过了100%。
对于中高价位楼盘打响的价格战，沪上某开发商称，以前降得更多也卖不好，现在不必降那么多，也能卖得好。
7月上海楼市淡季不淡的特征愈发明显。
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7月15日，位于普陀区桃浦板块的中环名品公馆开盘，现场购房者颇多。据一位销售人员介绍，该楼盘此次推出134套平方米精装修两房，平均总价在250万元。粗略估算，均价应在2.8万-2.9万元/平方米。但该销售人员强调，这批房源的均价在2.3万元/平方米，因为部分房源的得房率超过了100%。
截至昨日下午4时，中环名品公馆售楼处现场张贴的销控表显示，134套房源已定售出104套。
某上市房企副总裁称，当前各方对市场的预期基本趋于一致，供需双方日趋活跃，开发商也在使出浑身解数营销，“部分楼盘在介绍价格时，之所以讲总价而不讲单价，是因为总价吸引人，而单价未必有优势。”
“得房率超100%”
对于部分房源得房率超过100%的说法，上述中环名品公馆销售人员解释，这是因为部分房源含有附送面积所致，“我们附送的面积最多能达到17平方米，不计入产证，因此性价比很高。”
按该销售人员的说法，部分房源房型中设计为阳台、窗台的部分，等验收完毕后会拆除相关设施，改造成室内空间。
某房企营销负责人称，虽然去年上海市房管部门曾发文禁止开发商“偷面积”（即送面积），但通过二次改造增加附送面积的做法，很难被禁止，“有关部门对精装修房的验收分两种，有的是在毛坯阶段验收，有的是在精装修后验收，后者难以被二次改造，前者可以。”
除了部分房源送面积，中环名品公馆还给出了折扣优惠。
“我们这批房源实行的是8折优惠。”上述销售人员说，中环名品公馆去年底首次开盘时，总体均价为3.7万元/平方米。
中房信分析师薛建雄介绍，中环名品公馆去年底首次开盘，大户型的定价在4.5万元/平方米，小户型的定价在3.5万元/平方米，然而当时正逢各大楼盘纷纷大幅打折，销售情况较为惨淡。后来该楼盘小户型的定价一度降至2.5万元/平方米。
“按3、4月份2.5万元/平方米的均价，目前的售价涨幅已超过10%。”薛建雄说。
“2.5万元/平方米的价格我们的确卖过，那是今年3、4月份，当时的前提条件是一次性付款。”上述中环名品公馆销售人员解释，当时的优惠幅度为7.3折，“现在市场转暖了，出现变化很正常。”
据附近房产中介介绍，中环名品公馆周边二手房的平均价格在2万元/平方米，在售一手新盘中价格较贵的在2.3万元/平方米。
上述房企营销总监称，中环附近的楼盘本身就兼具改善型和刚性需求的双重吸引力，“此次该楼盘的定价虽然较3、4月份有所提高，但与开盘价相比，仍然有较大幅度的折扣。”
部分刚需楼盘提价
上周末新增入市的其他几个楼盘，亦称上周末销售情况良好。
据搜房此前统计，浦东凯德嘉博名邸此次推出120套房源，均价在3.4万元/平方米。早报拨打售楼处时，销售人员显得十分繁忙，但并未透露销售情况。
对于部分中等价位楼盘的销售转暖，上述房企营销总监分析，一方面市场转暖以后改善型需求开始纷纷入市，一方面价格战也已从外围刚需楼盘，转移到中等价位楼盘上来了。
嘉定保利梧桐语售楼处称，原本只打算加推70多套房源，实际推出了100多套房源，“卖了一半以上。”该楼盘的均价也从此前的1.35万元/平方米，上升至1.45万元/平方米，售楼处给出的解释是“这次是带装修的”。
浦东艺泰安邦售楼处人员称，该楼盘此次加推的两房房源已所剩不多。
“市场热度还能维持一个季度”
相比部分刚需楼盘价格的回升，不少中高价位楼盘仍在降价。
上述房企营销总监说，现在外围刚需楼盘价格纷纷止跌回稳，而单价在3万-5万元的中等价位楼盘已开始竞相跌价，尤其是这类房源供应比较充足的区域，“现在新江湾城板块的公寓价格已经跌破4万元/平方米，而且还是品牌开发商的精装修房源。”
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关于中高端楼盘开始出现“价格战”，上述房企副总裁认为，随着市场的回暖，原来销售一度陷于停滞的大户型、改善型产品，价格顺势从高位降低其实是正常的。“现在市场活跃了，改善型开始入市了，开发商顺势把价格降一降，看上去是降了，其实是赚的。因为在以前降得更多也卖得不好，现在则不必降得那么多，也能卖得很好。”该副总裁说。
据该副总裁称，目前面积在120平方米以上的房源，成交占比正在不断上升。随着各方对市场预期趋于一致且供需趋于活跃，7月的成交量不会比6月低太多。
上海盘谷房地产有限公司总经理宋海也预计，今年7月，上海楼市会有淡季不淡的表现。加上下半年传统旺季9、10月供应量集中释放，目前的市场热度维持一个季度是能做到的。
